Peníze utržené z prodeje nemovitosti jsou příjem jako každý jiný. Podléhají tedy dani z příjmu. I z této daně ale můžete být v mnoha případech osvobozeni. V dnešním článku se podíváme na to, kdo má povinnost platit daň z příjmu při prodeji nemovitosti a koho se naopak netýká, jak se daň vypočítává a kam se podává.
Kolik je daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Sazba daně z prodeje nemovitosti je 15 %. Nevypočítává se ale z celé prodejní ceny nemovitosti, nýbrž z rozdílu mezi příjmem a výdajem. Příjem je částka, za kterou jste nemovitost prodali. Výdaj je částka, za kterou jste nemovitost dříve koupili. Pokud vyjde tento rozdíl v kladných hodnotách, z této částky se pak vypočítává 15 %. Odečíst si můžete i další výdaje – například náklady související s prodejem – například právní náklady, advokátní úschovu, poplatky realitní kanceláři aj. Jinak je tomu při prodeji nemovitosti z dědictví.
Jak zaplatit daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Potřebovat budete běžné přiznání k dani z příjmu, konkrétně přílohu číslo 2. Jedná se o ostatní příjem spadající do §10 zákona o daních z příjmů.
Kam podat daň z prodeje nemovitosti?
Daňové přiznání se podává na příslušný finanční úřad v místě vašeho bydliště.
Do kdy zaplatit daň z příjmu při prodeji nemovitosti?
Daň se běžně musí podat a zaplatit do 31. března následujícího roku. V roce 2021 byl tento termín kvůli koronavirové pandemii posunut. V papírové podobě ho bude možné podat do 3. května, v elektronické verzi do 1. června 2021.
Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti
Velká část prodávajících je od platby daně z příjmu osvobozena. Musíte ale splňovat některou z následujících podmínek, které jsou vyjmenovány v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Osvobození se ale týká pouze fyzických osob. Nemovitost, kterou prodáváte, nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.
1) Splnění časového testu 5 let resp. 10 let
Od daně z příjmu při prodeji nemovitosti jste osvobozeni v případě, pokud jste nemovitost ve vlastnictví nebo družstevní podíl vlastnili déle než 5 let. Pokud jste nemovitost koupili až po 1.1.2021, pozor na změnu, ke které od roku 2021 došlo. Lhůta časového testu se prodloužila z 5 na 10 let. V tom případě podáváte daňové přiznání až v roce 2022 a vztahuje se na vás nový časový test 10 let. Více informací zde.
Shrnutí:
• Nemovitost nabytá před 1.1.2021
Od daně jste osvobozeni, pokud jste byli vlastníkem nemovitosti minimálně 5 let (počítá se období od podání návrhu na vklad při koupi do podání návrhu na vklad při prodeji).
• Nemovitost nabytá po 1.1.2021
Od daně jste osvobozeni, pokud jste byli vlastníkem nemovitosti minimálně 10 let.
Časový test 5 či 10 let se vztahuje na prodej jak nemovitosti z osobního vlastnictví, tak vlastnictví družstevního podílu.
2) Prokazatelné bydlení 2 roky v nemovitosti těsně před prodejem
Od daně z příjmu jste osvobozeni také v případě, pokud jste v nemovitosti 2 roky před jejím prodejem prokazatelně bydleli. Podmínkou je, že jste nemovitost obývali poslední 2 roky bezprostředně před prodejem. Nemusíte zde mít nutně nahlášeno trvalé bydliště, stačí výpisy energií či internetu na vaše jméno, nebo například čestné prohlášení souseda.
POZOR! Výjimka 2 let se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví, ne na vlastnictví družstevní.
3) Využití peněz z prodeje na uspokojení vlastní bytové potřeby
Nesplnili jste podmínku časového testu ani bydlení 2 let těsně před prodejem v nemovitosti? Existuje ještě jedna výjimka, kdy můžete být od daně osvobozeni. Má ale dvě podmínky. V případě, že všechny utržené peníze z prodeje použijete do jednoho roku k vyřešení vlastní bytové potřeby a zároveň jste nemovitost užívali bezprostředně před prodejem, daň platit nemusíte. Co to znamená? Pokud si do jednoho roku od prodeje nemovitosti, ve které jste před prodejem bydleli, pořídíte nový byt či dům k vlastnímu bydlení, daň odvádět nemusíte. Může se ale také jednat o koupi pozemku, na kterém plánujete v nejbližší době stavět. Můžete tam tedy započítat i samotnou výstavbu či rekonstrukci. Výjimek zde je ale více, pročtěte si proto zevrubně odstavec zákona § 15 zákona o dani z příjmů, který o uspokojení vlastní bytové potřeby pojednává, případně se poraďte s kvalifikovaným daňovým poradcem.
Výpočet daně z příjmu při prodeji nemovitosti
Pokud se na vás nevztahuje žádná z uvedených výjimek, nezapomeňte, že si můžete z výpočtu daně odečíst také náklady, které jste měli s prodejem spojené. Může se jednat například o výdaje na právní servis, úschovu kupní ceny u advokáta, provizi realitní kanceláře nebo prokazatelné investice.
PŘÍKLAD VÝPOČTU DANĚ Z PRODEJE NEMOVITOSTI
Pan Procházka koupil v roce 2017 za 5 000 000 Kč investiční byt v Praze, který po celou dobu vlastnictví pronajímal. V roce 2020 se byt rozhodl prodat, protože potřeboval finance na rozjezd vlastního podnikání. Nesplnil tedy podmínku časového testu 5 let vlastnictví nemovitosti, ani prokazatelného bydlení poslední 2 roky v nemovitosti a ani nevyužije utržené peníze z prodeje na uspokojení své další bytové potřeby. Bude tedy muset zaplatit daň z nemovitosti. Byt se mu nakonec podařilo prodat za 5 600 000 Kč. Náklady spojené s prodejem, tedy právní služby, advokátní úschova a provize realitní kanceláři, ho stály 200 000 Kč. Kolik tedy zaplatí? 5 600 000 Kč – 5 000 000 Kč – 200 000 Kč = 400 000 Kč. Daň 15 % z 400 000 Kč činí 60 000 Kč. Tuto částku bude muset odvést finančnímu úřadu jako daň z příjmu při prodeji nemovitosti.
PRODÁVÁTE NEMOVITOST?
V případě, že se obrátíte na certifikovaného makléře, veškeré starosti vám odpadnou. Zajistíme kompletní prodej nemovitosti včetně právních služeb, advokátní úschovy a poradíme vám rovněž s daňovou problematikou i vyplněním daňového přiznání. Ozvěte se nám.
